Pri prenájme nehnuteľnosti (bytu, domu) existuje možnosť zaradiť takúto nehnuteľnosť do obchodného majetku.
Hlavným dôvodom zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku pri pri prenájme nehnuteľnosti “súkromnými osobami“ je možnosť uplatnenia si zvýšených výdavkov a to jednak vo forme
odpisov
výdavkov na technické zhodnotenie
opravy a ďalšie súvisiace výdavky
prípadné úroky z hypotéky
Ročný odpis vyrátame jednoducho, keď hodnotu nehnuteľnosti vydelíme číslom 40 – čo je doba odpisovania.
Pri následnom predaji nehnuteľnosti, sa takáto „výhoda“ môže ľahko zmeniť na nevýhodu a to vo forme vyššieho zdanenia.
Môžu nastať 2 prípady:
1. Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v momente predaja
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti . Daňovník môže do daňových výdavkov uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.
2. Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania
Ak nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem nie je oslobodený od dane z príjmov. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona a do daňových výdavkov si môže uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov. Výdavky je možné uplatniť najviac do výšky prijatých príjmov.
Ak nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo po piatich rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem je oslobodený od dane z príjmov.
Preto o zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku uvažujte len v prípade, ak danú nehnuteľnosť plánujete prenajímať dlhodobo, resp. ju viete vybrať z obchodného majetku 5 rokov pred predajom.
V opačnom prípade sa nevyhnete zdaneniu, ktoré je za rok 2023 v dvojakej sadzbe. Ak základ dane nepresiahne sumu 41 445,46 eur, použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto hranicu, sa zdaní v sadzbe až 25 %. Základ dane sa okrem § 8 zákona o dani z príjmov vyčísli aj z ďalších príjmov, ktoré daňovník dosiahol v príslušnom zdaňovacom období, t. j. z príjmov zo závislej činnosti podľa § 5, z príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6.
Okrem daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotným odvodom v sadzbe 14 % z vymeriavacieho základu. Zdravotné odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania za rok 2023 (spravidla do konca septembra). O zaplatené zdravotné odvody si môže daňovník znížiť základ dane v nasledujúcom zdaňovacom období (t. j. v daňovom priznaní za rok 2024), ak opäť dosiahne príjmy z predaja nehnuteľnosti alebo podaním dodatočného daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb za rok 2023. O daňový preplatok po uplatnení zaplateného nedoplatku na zdravotnom poistení daňovník požiada priamo v daňovom priznaní v oddieli XIV.
V prípade, ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený podľa ustanovení zákona o dani z príjmov, nepodlieha ani zdravotným odvodom.
Comments